Provjera nepokretnosti prije kupovine

U listu provjerite hipoteke i druge terete, predbilježbe i zabilježbe. Naročito obratite pažnju na zabilježbu rješenja o izvršenju na nepokretnosti (član 110 Zakona o državnom premjeru i katastru nepokretnosti), zabilježbe sporova i zabilježbe vezane za bespravne objekte: rješenje o legalizaciji, zabranu otuđenja, zabranu obavljanja djelatnosti i rješenje o uklanjanju (član 98, dopunjen Sl. listom CG 160/25). Zabilježba spora briše se po službenoj dužnosti nakon pet godina od upisa, ali se na zahtjev može obnoviti (član 106). Upis se dozvoljava samo ako u listu ne postoji zabilježba kojom se zabranjuje budući upis (član 119).

Prodavac mora biti lice koje je sposobno da raspolaže nepokretnošću (član 119 Zakona o državnom premjeru i katastru). Ako je upisan umrli vlasnik, u listu se vidi zabilježba nasljednika ili nepoznatih nasljednika (čl. 111, 111a, 111b); prvo mora proći ostavinski postupak i upis nasljednika. Kod suvlasništva svaki suvlasnik može raspolagati svojim dijelom, ali u slučaju prodaje suvlasničkog dijela ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine; ponuda im se dostavlja pisanim putem, a ako je u roku od 10 dana ne prihvate, dio se može prodati trećem licu (član 132 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima).

Za objekat provjerite da li je upisan u katastar (list nepokretnosti sadrži objekat i njegovu površinu) i da li postoji građevinska i upotrebna dozvola ili rješenje o legalizaciji. Bespravni objekat koji nije upisan u katastar ili za koji nije izdato rješenje o legalizaciji ne može se otuđiti i u njemu se ne može obavljati djelatnost (član 33 Zakona o legalizaciji bespravnih objekata). Izuzeci su, između ostalih, hipoteka, nasljeđivanje, poklon među srodnicima prvog nasljednog reda i dioba između nasljednika prvog nasljednog reda (član 33 st. 5, izmjene Sl. list CG 18/26). Objekat sa zabilježbom „nema upotrebnu dozvolu“ može se prometovati ako je izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom (član 33 st. 6). Legalizaciju sprovodi nadležni organ lokalne uprave.

Porez na nepokretnosti plaća vlasnik upisan u katastru na dan 1. januara godine za koju se porez utvrđuje (član 4 Zakona o porezu na nepokretnosti), a rate dospijevaju 30. juna i 31. oktobra (član 15). Zato za godinu u kojoj kupujete zatražite od prodavca rješenje o porezu i dokaz o uplaćenim ratama. Tražite i račune za struju, vodu i komunalije, te kod zgrade potvrdu upravnika o dugovima prema zajedničkim troškovima.

Kad sve provjere prođu, zaključite ugovor kod notara na čijem je području nepokretnost (član 9 Zakona o notarima). Prodavac, kupac i svi suvlasnici dolaze lično ili sa punomoćjem. Poreski i upisni koraci su opisani u postupku „Kupovina zemljišta i nepokretnosti“.