Проверка недвижимости перед покупкой

В листе проверьте ипотеки и другие обременения, предварительные записи и пометки. Особое внимание обратите на пометку решения об исполнении по объекту (статья 110 Закона о государственной съёмке и кадастре недвижимости), пометки споров и пометки, связанные с самовольными объектами: решение о легализации, запрет отчуждения, запрет деятельности и решение о сносе (статья 98, дополнена Офиц. вестником ЧГ 160/25). Пометка о споре погашается по должности через пять лет с записи, но по заявлению может быть возобновлена (статья 106). Регистрация допускается только если в листе нет пометки, запрещающей будущую регистрацию (статья 119).

Продавец должен быть лицом, способным распоряжаться объектом (статья 119 Закона о государственной съёмке и кадастре недвижимости). Если записан умерший собственник, в листе видна пометка о наследниках или неизвестных наследниках (статьи 111, 111а, 111b); сначала должны пройти наследственное производство и регистрация наследников. При общей долевой собственности каждый сособственник может распоряжаться своей долей, но при продаже доли остальные сособственники имеют право преимущественной покупки; предложение вручается им письменно, и если они не примут его в течение 10 дней, долю можно продать третьему лицу (статья 132 Закона о вещно-правовых отношениях).

Для здания проверьте, внесено ли оно в кадастр (лист недвижимости содержит здание и его площадь) и есть ли разрешение на строительство и на эксплуатацию либо решение о легализации. Самовольное здание, не внесённое в кадастр или без решения о легализации, нельзя отчуждать, и в нём нельзя вести деятельность (статья 33 Закона о легализации самовольных объектов). Исключения — среди прочих ипотека, наследование, дарение между родственниками первой очереди и раздел между наследниками первой очереди (статья 33 п. 5, изменения Офиц. вестника ЧГ 18/26). Здание с пометкой «нет разрешения на эксплуатацию» можно продавать, если оно построено в соответствии с разрешением на строительство (статья 33 п. 6). Легализацию проводит компетентный местный орган.

Налог на недвижимость платит собственник, записанный в кадастре на 1 января налогового года (статья 4 Закона о налоге на недвижимость), а взносы подлежат уплате 30 июня и 31 октября (статья 15). Поэтому за год покупки запросите у продавца решение о налоге и подтверждение оплаченных взносов. Запросите также счета за электричество, воду и коммунальные услуги, а для квартиры в доме — справку управляющего о долгах по общим расходам.

Когда все проверки пройдены, заключите договор у нотариуса, на чьей территории находится объект (статья 9 Закона о нотариате). Продавец, покупатель и все сособственники приходят лично или с доверенностью. Налоговые шаги и регистрация описаны в процедуре «Покупка земли и недвижимости».